Sáng Kiến Kinh Nghiệm Hệ Số Bất Định Và Ứng Dụng

--- Bài mới hơn ---

  • Bài Tập Về Phương Pháp Tổng Hợp Cân Đối Kế Toán
  • Hướng Dẫn Lập Bảng Cân Đối Tài Khoản Theo Thông Tư 133 _ Mẫu F01
  • Dạy Toán Cho Trẻ Mẫu Giáo Theo Phương Pháp Vừa Học Vừa Chơi
  • Số Dư Đảm Phí Là Gì? Tại Sao Chúng Ta Cần Đến Số Dư Đảm Phí?
  • Số Dư Đảm Phí (Contribution Margin) Là Gì? Bản Chất Và Cách Xác Định
  • 2.Rút gọn biểu thức chứa căn

    3.Đa thức phụ

    4.Đặt ẩn phụ để giải phương trình vô tỉ

    5.Biện luận phương có nghiệm duy nhất

    6.Bất đẳng thức và cực trị

    Trong toán học đây là 1 phương pháp rất hay khi ta muốn tìm các hệ số của 1 biểu

    Trần Trung Hiếu(Học sinh trường THCS Chu Mạnh Trinh) 1 1.Phân tích đa thức thành nhân tử 2.Rút gọn biểu thức chứa căn 3.Đa thức phụ 4.Đặt ẩn phụ để giải phương trình vô tỉ 5.Biện luận phương có nghiệm duy nhất 6.Bất đẳng thức và cực trị Trong toán học đây là 1 phương pháp rất hay khi ta muốn tìm các hệ số của 1 biểu A.Cơ sở lý thuyết Cho P(x)= 2 30 1 2 3 ..... n na a x a x a x a x    và Q(x)= 2 3 0 1 2 3 ..... n nb b x b x b x b x    P(x)=Q(x)↔ 0 0 1 1 n n a b a b a b        Do đó khi P(x)=Q(x) thì ta có thể tìm được hệ số của P(x) nếu hệ số của Q(x) đã biết. B.Các ứng dụng I.Phân tích đa thức thành nhân tử 1.Hướng:Giả thiết đa thức phân tích được dưới dạng F(x)=G(x).Q(x) Rồi từ các hệ số của F(x) tìm hệ số của G(x),Q(x) sao cho chúng đơn giản nhất 2.Ví dụ:Phân tích đa thức F(x)= 4 3 23 6 5 3x x x x    thành nhân tử. Do hệ số 4x là 1 nên ta chọn F(x)=( 2 axx b  )( 2 xx c d  ) Khi đó ta có 4 3 2 4 3 23 6 5 3 ( ) ( ) ( )x x x x x a c x ac b d x ad bc x bd             Đồng nhất hệ số có 3 6 5 3 a c ac b d ad dc bd              Ta được 1 1 2 3 a b c d          →F(x)=( 2 1x x  )( 2 2 3x x  ) Trần Trung Hiếu(Học sinh trường THCS Chu Mạnh Trinh) 2 Chú ý :-Việc tìm a,b,c,d là dựa trên cơ sở ta thử chọn các giá trị đó sao cho đơn giản nhất mà thỏa mãn hệ thức. -Viết trên chỉ là những bước làm nháp còn khi trình bày thì ta chỉ cần thay a,b,c,d và biến đổi theo cách nhóm thông thường. 3.Bài tập tương tự:Phân tích đa thức thành nhân tử: a/ 4 2 1x x  b/ 4 3 22 4 2 3x x x x    II.Giải phương trình bậc 4 Nhận thấy rằng ứng dụng 1 cũng chính là cơ sở để giải phương trình bậc chúng tôi nhiên nếu làm theo cách đó thì việc thử hệ số rất khó.Do vậy theo ý tưởng của ferari ta có cách thực hiện sau: 1.Xét pt bậc 4 dạng đầy đủ : 4 3 2 0ax bx cx dx e     Ta đi thực hiện các bước sau: B1:-Khử hệ số bậc 4 và 3 bằng hằng đẳng thức 2 2 2 4 3 2 2( ) 2mx nx m x mnx n x    -Rồi đẩy các số hạng còn lại sang phải. B2: Cộng hai vế với 2 2( ) 4 y y mx nx  Ta được vế trái là 1 bình phương. B3:Tìm y để vế phải cũng ghép được thành 1 bình phương.(ta sẽ phải giải phương trình bậc 3 đưa vào máy tính) 2.Thực nghiệm: Giải phương trình 4 3 22 8 5 0x x x x     Nháp: Biến đổi thành 2 2( ) 8 5x x x   Thêm vào 1 lượng thành 2 2 2 2 2 2( ) ( ) 8 5 ( ) 4 4 y y x x y x x x y x x         Tìm y để 2 2 2 28 5 ( ) yx (8 ) 5 4 4 y y x y x x y x         ghép được thành 1 bình phương ↔ 2 2( 8) 4 ( 5) 0 4 y y=4. Lời giải: 4 3 2 4 3 2 2 2 2 2 2 2 8 5 0 2 4( ) 4 4 12 9 ( 2) (2 3) x x x x x x x x x x x x x x                    (Bạn đọc tự giải quyết tiếp) III.Rút gọn biểu thức chứa căn 1.Hướng:Viết biểu thức trong căn về dạng nA rồi tìm các hệ số trong A 2.Một số dạng căn bản: - 2 2 2( )a b c a b c ac b    - 3 3 2 3 2( ) ( 3 ) 3a b c b ba ac c bca     Trần Trung Hiếu(Học sinh trường THCS Chu Mạnh Trinh) 3 *Ví dụ :Bài 57(NCCĐ đại 9) Rút gọn 3 320 14 2 20 14 2   Lời giải bài này bạn có thể tham khảo giải nhưng làm theo hsbt với 20 14 2 có 3 2 3 2 2 3 14 6 20 a c a c ca       Chọn a=1 từ pt1 →c= 2 kết hợp 2 → c=2 → 320 14 2 (2 2)   Tương tự có 320 14 2 (2 3)   Nhắc lại : Việc chọn a=1 là thử chọn ngẫu nhiên nhưng tuân thao nguyên tắc đơn giản nhất va phải thỏa mãn hệ thức *Bài tập mở rộng Rút gọn 10 6 15 10   . (gợi ý: đưa biểu thức trong căn về dạng 2( 2 3 5)a b c  IV.Phương pháp đa thức phụ 1.Đầu tiên ta đi xét ví dụ: Cho đa thức f(x)= 4 3 2x ax bx cx d    .Và (1) (2) (3) ( 8) (12)10, 20, 30. ính P P P T P P    Lời giải : Xét đa thức Q(x)=P(x)-10x .Ta có (1) (1) 10 0Q P   (2) (2) 20 0Q P   (3) (3) 30 0Q P   →x=1,x=2,x=3 là ba nghiệm của Q(x).Do degQ(x)=degP(x) nên ta có Q(x)=(x-1)(x-2)(x-3)(x-a) →P(x)=(x-1)(x-2)(x-3)(x-a)+10x →P(12)+ P(-8)=19840 2.Nhận xét:Ta thấy khó nhất ở bài toán trên là việc tìm ra Q(x) mà thỏa mãn Q(n)=0.Tuy nhiên dưới con mắt HSBĐ ta thấy tìm Q(x) như sau: B1:Đặt Q(x)=P(x)-h(x).Trong đó h(x) là đa thức thỏa mãn : Degh(x)< degP(x) Degh(x)<số giá trị đã cho trước của P(x) (điều này bạn đọc hãy công nhận vì giải thích rất phức tạp) B2:Cho Q(n)=P(n)-h(n)=0.Rồi từ đó tìm các hệ số của h(x) 3.Ứng dụng thực nghiệm Cho đa thức f(x)= 4 3 2x ax bx cx d    . Và (1) (3) (5) ( 2) (0)3, 11, 27. ính P P P T P P    Nháp: Đặt Q(x)=P(x)-h(x)→ Degh(x)<4(bậc của P(x)) Degh(x)<3(số giá trị P(x) đã biết) Trần Trung Hiếu(Học sinh trường THCS Chu Mạnh Trinh) 4 →h(x)= 2ax bx c  .Ta có (1) (1) (1) (3) (3) (3) (5) (5) (5) 0 0 0 Q P h Q P h Q P h             → 3 9 3 11 25 5 27 a b c a b c a b c            → 1 0 2 a b c      →Q(x)=P(x)-(x2+2) (bạn đọc tự làm tiếp) Chú ý :Quy trịnh tìm h(x),Q(x)chỉ ở trên nháp cách trình bày như ví dụ đã nêu Cái này hơi ngoài lề nhưng ta thấy nếu đề bài cho tính P(x1)+p(x2)thì x1x2<0 còn 4.Một số bài tập ứng dụng Cho đa thức f(x)= 3 2ax bx cx d   . a/Cho (1999) (2000) 2001 2001 f f    CM:A= (2001) (1998)f f là hợp số. b/Cho (0) (1) (2) (3) 2 9 19 32 f f f f        Tìm f(x) Chắc hẳn khi đọc đến đây các bạn đã phần nào hiểu được cơ chế làm việc của HSBĐ.Các ứng dụng sau tôi sẽ chỉ nêu phương pháp còn việc cảm nhận nó theo hệ số bất định là việc của các bạn V.Đặt ẩn phụ để giải phương trình 1.Phương trình vô tỉ dạng 2ax b mx nx p    ^-^PP:Đặt ax b cy d   → 2 22 0cy cdy ax d b     (1) Thay ẩn phụ vào phương trình ta lại có 2 0mx nx cy p d     (2) Chọn c,d sao cho 2 2 c cd a b m n y d b c cd a b m n y d b            (*) Chú ý: tỉ lệ cuối có thể không xét nếu nó bằng 1 Khi đó (1) và (2) tạo thành hệ đối xứng *Thực nghiệm kiểm tra GPT: 2 4 3 5x x x    Nháp Trần Trung Hiếu(Học sinh trường THCS Chu Mạnh Trinh) 5 Thay các hệ số vào có 2 2 2 2 1 4 3 2 1 5 1 4 3 2 1 5 c d c cd d c d c cd d              → chọn c=1,d=2 Bài giải Đặt 5 2(2 )x y y    .Ta có hệ pt 2 2 4 1 0 4 1 0 x y x y x y           → 3 0 x y x y      (bạn đọc tự giải quyết tiếp) *Mở rộng :Hướng làm này còn đúng với pt dạng 3 33 ax b mx nx px e     2. Phương trình vô tỉ dạng 2 2 21 1 1 2 2 2 3 3 3a x b x c a x b x c a x b x c        *PP: *Ứng dụng: GPT 2 22 2 1 3 4 1x x x x x      Nháp Thay vào hệ có 1 1 3 n m     Lời giải: Trần Trung Hiếu(Học sinh trường THCS Chu Mạnh Trinh) 6 Chúng ta còn có thêm 1 dạng nữa các bạn hãy thử nghiên cứu Trần Trung Hiếu(Học sinh trường THCS Chu Mạnh Trinh) 7 Trần Trung Hiếu(Học sinh trường THCS Chu Mạnh Trinh) 8 Trần Trung Hiếu(Học sinh trường THCS Chu Mạnh Trinh) 9 VI.Biện luận phương có nghiệm duy nhất 1.Xét 1 ví dụ Tìm m để phương trình sau có nghiệm duy nhất 4 4 2 2x x x x m      (1) Nhận xét : (1) có nghiệm là x thì cũng có nghiệm là 2-x(không tin bạn thử mà xem) →để pt có nghiện duy nhất thì x=2-x →x=1→m=4. Thay m=4 rồi dùng AM-GM sẽ cm được (1) có nghiệm duy nhất là 1 →Ta thấy tìm 2 nghiệm có quan hệ với nhau cùng là nghiệm của (1) là bước khó nhất 2.PP: GS pt có nghiệm là x thì có nghiệm là ax+b rồi tìm a và b. Tìm tham số rồi thử tham số đó vào pt ban đầu cm nó có nghiệm duy nhất. 3.Thực nghiệm: Tìm m để phương trình sau có nghiệm duy nhất 4 5x x m    (1) Nháp x là nghiệm của (1) thì 4 5x x m    ax+b là nghiệm của (1) thì 4 5ax b ax b m      Để pt có nghiệm là x thì có nghiệm là ax+b thì 4 5 5 4 ax b x ax b x          → 1 1 a b      (lời giải chi tiết dành cho bạn đọc) VII.Bất đẳng thức và cực trị Hướng 1:Chỉ ra giá trị của cực trị rồi tìm nó. Bài yêu cầu tìm GTNN của A ta chỉ ra B là min rồi đi tìm B thỏa mãn 0A B  (tương tự với GTLN) *Một số ví dụ Tìm GTLN 2 ( ) 1 1 4 x f x x x      Nháp 2 2 4 2 4 2 2 2 2 1 1 0 1 1 4 4 4 2 1 ( 2 1 ) 0 16 2 16 2 x x x x B x x B x Bx x B x B x B x B                               Trần Trung Hiếu(Học sinh trường THCS Chu Mạnh Trinh) 10 Nhận thấy nếu 2 2 4 2 1x B x B    (#) viết được dưới dạng tổng 1 bình phương thì rất đẹp.Để làm được điều đó ta đặt 21 x y  rồi viết lại (#) theo y và B tìm B để pt mới có nghiệm kép .Ta tìm được B=2 Lời giải Đk:-1≤x≤1 Có 2 2 2 2 2 2 2 1 1 4 2 2 1 16 (1 1 ) 0( ) 16 x x x x x x x x ld                 →Max f(x)=2↔x=0 VD2.Cho 1a  .Tìm max f(x)= 23 7 22a a a    *Cực trị dạng 2 2 ax mx bx c nx p     với 2mx nx p  đã xác định dấu -PP giải: Xét B= 2 2 2 2 ax ( ) ( ) mx mx bx c a mA x b nA c pA A nx p nx p              Tìm A sao cho tử của B có nghiệm képtức 2 0 (@) ( ) 4( )( ) 0 a mA b nA a mA c pA           Khi đó A là GTNN hoặc GTLN -Thực nghiệm: Tìm cực trị của 2 4 3 1 x x   Nháp Thay vào (@) có 0 ( 1)( 4) 0 A A A      → 4 1 A A     Lời giải : Có 2 2 2 4 3 ( 2) 1 0 1 1 x x x x        2 2 2 4 3 (2 1) 4 0 1 1 x x x x         (Bạn đọc tự giải tiếp) Hướng 2: Chọn điểm rơi Trần Trung Hiếu(Học sinh trường THCS Chu Mạnh Trinh) 11 Khác với việc ta cho biểu thức B làm GTNN hay GTLN.Bây giờ ta cho biểu thức đạt cực trị khi biến x=m. *Một số ví dụ Tìm GTNN của 4 2( ) 2 40 101f x x x x    Nháp Giả sử fmin khi x=m 4 2 2 2 2 2 2 4 4 2 2 2 2 2 2 4 2 2 2 2 2 2 2 2 2 ( ) 2 40 101 ( ) 2( 1) 40 101 10 101 ( ) 2 1 2( 1) 10 101 100 ( ) ( ) 1 2( 1) ( 1) f x x x x x m m x x m m x m x x m m m x m x m m m                              → 2 10 2 1 x m m m      Lời giải: 4 2 2 2 2( ) 2 40 101 ( 4) ( 2) 45 45f x x x x x x          Dấu bằng xảy ra khi x=2 PP này còn có ứng dụng rất lớn trong các bất đẳng thức AM-GM ,B.C.S,Holder, C.Một số mở rộng 1.Trong tính giá trị biểu thức bằng pp quy nạp Tính 2 2 2 21 3 5 ... (2 1)nS n      Nháp Giả sử Sn= 3 2an bn cn d   . Do S0=1 nên d=1 Thay n=1,2,3.Ta có hệ 9 8 4 2 34 27 9 3 83 a b c a b c a b c            ↔ 4 3 4 1 3 a b c         Thay vào có Sn= 3 24 14 1 3 3 n n n   . Lời giải : Dùng quy nạp mà cm 100% ra 2.Tìm quy luật dãy số Tìm số hạng tổng quát dãy :2,5,9,14,20.. Gọi Un= 2an bn c  .Thay n=1,2,3 .Tính như mở rộng 1 có Un= 21 3 2 2 n n D.Kết thúc Chắc các bạn đã hiểu cách áp dụng của kĩ thuật này trong giải toán.Do đó sau mỗi bài toán hãy thử dừng lại hỏi :"Lời giải được nghĩ với ý tưởng chủ đạo là gì ? Liệu với các bộ số khác bài toán có được giải tương tự ? Nếu có hãy lập ra 1 pp nhờ HSBĐ ".À nói thêm Trần Trung Hiếu(Học sinh trường THCS Chu Mạnh Trinh) 12 cái này rất quan trọng các pp tôi đưa ra luôn có thể mở rộng bởi bậc của các đa thức đa dạng tùy từng bài.

    --- Bài cũ hơn ---

  • Cách Lắp Đặt Fpt Play Box Hướng Dẫn Cài Đặt Cấu Hình Thông Số Cơ Bản
  • Tổng Hợp Tất Tần Tật Các Phương Pháp Gia Công Cơ Khí Chế Tạo Máy
  • Cách Đo Size Giày Nam Và Nữ: Không Khó Như Bạn Vẫn Nghĩ!
  • Cách Tính Khấu Hao Theo Phương Pháp Số Dư Giảm Dần
  • Phương Pháp Soi Cầu Lô Chính Xác
  • Giá Đất Cụ Thể Xác Định Theo Phương Pháp Hệ Số Điều Chỉnh

    --- Bài mới hơn ---

  • Phương Pháp Hệ Số Điều Chỉnh Giá Đất
  • Phương Pháp Khử Dạng Vô Định
  • Tiêu Chuẩn Quốc Gia Tcvn 5781:2009 Về Phương Pháp Đo Cơ Thể Người
  • Một Số Phương Pháp Áp Dụng Trong Quá Trình Lập Báo Cáo Đánh Giá Tác Động Môi Trường
  • Tiêu Chuẩn Quốc Gia Tcvn 8445:2010 (Iso 280:1998) Về Tinh Dầu
  • Điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định

    GIÁ ĐẤT CỤ THỂ XÁC ĐỊNH THEO PHƯƠNG PHÁP HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH

    Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh

    Khoản 5 điều 4 nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định:

    “5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.”

    1. Điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể

    Căn cứ khoản 2 điều 18 nghị định 44/2014/NĐ-CP, Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:

    1.1. Tính tiền bồi thường về đất

    • Áp dụng với dự án có các thửa đất liền kề, cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.
    • Áp dụng với trường hợp tại khu vực thu hồi không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất khác.

    1.2. Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

    • Xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo;
    • Xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
    • Với thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại, sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể trong trường hợp:
    • Xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà;
    • Với hộ gia đình, cá nhân: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
    • Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
    • Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
    • Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
    • Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
    • Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

    2. Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh

    Khoản 1 điều 18 nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định:

    “1. Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.”

    Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng các trường hợp trên trừ trường hợp xác định giá bồi thường sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Lúc này, giá đất sẽ được quy định là giá đất cụ thể

    Để được tư vấn về Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6500 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: [email protected] Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

    --- Bài cũ hơn ---

  • Xác Định Giá Đất Cụ Thể Theo Phương Pháp Hệ Số Điều Chỉnh Giá Đất
  • Chuyên Đề Hệ Phương Trình Bằng Phương Pháp Hàm Số
  • Đồ Án Số Hóa Tín Hiệu Và Kỹ Thuật Nén Ảnh Số Ứng Dụng Trong Truyền Hình Số
  • Chương 3 Xác Định Địa Điểm Và Bố Trí Mặt Bằng Phân Xưởng
  • Phương Pháp Gọi Số Hạng Vắng Ppgoisohangvang Doc
  • Phương Pháp Thẩm Định Giá Bất Động Sản

    --- Bài mới hơn ---

  • Các Phương Pháp Thẩm Định Giá Bất Động Sản Hiện Hành
  • Các Phương Pháp Nghiên Cứu Thực Vật
  • Những Vấn Đề Cơ Bản Của Văn Học So Sánh
  • Văn Học So Sánh :: Suy Ngẫm & Tự Vấn :: Chúngta.com
  • Môn Học Lý Thuyết Mô Hình Toán Kinh Tế
  • (TDVC Phương pháp thẩm định giá bất động sản) – Phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện nay được căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2022 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản theo đó có các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản như sau:

    • Cách tiếp cận từ thị trường: Phương pháp so sánh
    • Cách tiếp cận từ chi phí: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế
    • Cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp dòng tiền chiết khấu; Phương pháp vốn hóa trực tiếp
    • Cách tiếp cận hỗn hợp được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập: Phương pháp thặng dư; Phương pháp chiết trừ

    1. Thẩm định giá bất động sản theo cách tiếp cận từ thị trường “Phương pháp so sánh”

    Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá. Phương pháp này được xây dựng chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, điều đó có nghĩa là một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương tự để thay thế.

    Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu cần định giá coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Như vậy, về mặt kỹ thuật phương pháp này đơn giản chỉ cần đi tìm các bằng chứng về giá trị của các bất động sản tương đương có thể so sánh được trên thị trường.

    Các bước tiến hành

    Thực tế không có 2 bất động sản hoàn toàn giống nhau mà nó thường khác nhau về vị trí, diện tích, quang cảnh, đặc điểm pháp lý. Hơn nữa giá trị bất động sản thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giống hoặc tương đối giống với bất động sản mục tiêu cần thẩm định giá. Sau đó tiến hành phân tích các giá trị đã giao dịch và làm các điều chỉnh cần thiết để đưa ra được giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu.

    Các bước tiến hành cụ thể như sau:

    Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường,…Cụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

    • Tình trạng vật chất của bất động sản.
    • Đặc điểm về mặt bằng.
    • Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm.
    • Tình trạng pháp lý.
    • Thời gian giao dịch.
    • Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.

    Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.

    Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh.

    Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản chứng cớ. Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành điều chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông thường là lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh với bất động sản chứng cớ. Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cớ xuống và ngược lai.

    Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các bất động sản đã điều chỉnh.

    Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

    Ưu điểm

    • Đây là phương pháp đơn giản, phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì những ưu điểm sau:
    • Phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
    • Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
    • Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.

    Hạn chế:

    • Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu có ít bất động sản so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
    • Các thông tin chứng cớ thường mang tính lịch sử. Đây là điều không thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp.
    • Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.

    Điều kiện áp dụng:

    • Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy và có thể kiểm tra được.
    • Thị trường phải ổn định, nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn.
    • Thường dùng trong các trường hợp: các bất động sản đồng nhất như các căn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các mảnh đất trống.

    Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo lập một bất động sản với công trình xây đựng có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với công trình xây dựng hiện có thuộc bất động sản thẩm định giá và hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá. Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Theo cách tiếp cận từ chi phí bao gồm hai phương pháp là: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế

    a, Phương pháp chi phí tái tạo:

      Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra công trình xây dựng giống hệt với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.

    b, Phương pháp chi phí thay thế:

      Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế tạo ra công trình xây dựng tương tự với công trình xây dựng thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của công trình xây dựng thẩm định giá.

    Cơ sở:

      Giá trị thị trường của tài sản thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường

    Nguyên tắc:

    • Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này nêu lên rằng một người mua khôn ngoan nào trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự và cùng xây dựng công trình theo ước muốn có tính hữu ích tương tự nếu không có sự chậm trễ quá đáng.
    • Nguyên tắc sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất: lô đất thẩm định được xem là lô đất trống và được sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất, tương tự là sự ước tính sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình. Sự kết hợp giữa việc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của đất và sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình tạo nên một sự sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất cho bất động sản. Công trình hiện tại có giá trị bằng với giá trị mà nó kết hợp với đất hay chúng có thể làm giảm giá trị của đất do phải phá bỏ công trình do không sử dụng được nữa.
    • Nguyên tắc cung cầu: sự dịch chuyển của đường cung và đường cầu làm giá tăng lên hoặc giảm xuống. Chi phí tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Nếu chi phí thay đổi không tương ứng với sự thay đổi của giá cả thị trường, thì chi phí xây dựng công trình sẽ lợi hơn ( hoặc lỗ) và giá trị công trình sẽ tăng hay giảm tương ứng.
    • Nguyên tắc cân bằng: nguyên tắc ân bằng nêu lên rằng tác nhân sản xuất và các bộ phận khác của tài sản phải tương xứng để có mức giá trị tối ưu cho tài sản. Sự mất cân bằng có thể dẫn đến là giá trị công trình quá thấp hay quá cao. Quá thấp do sự đầu tư quá ít so với giá trị đất, ngược lại quá cao do đầu tư vào công trình quá nhiều.

    Điều kiện thực hiện:

    • Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập
    • Có dự định xây dựng một công trình xây dựng kiến trúc mới hoặc khi thẩm định giá công trình xây dựng mới được xây dựng
    • Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác

    Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

    Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm giá 0 của công trình xây dựng hiện có trên đất.

    Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.

    Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và bước 4.

    Ưu, nhược điểm:

    • Ưu điểm : đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường
    • Nhược điểm : bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.

    Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản ( quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập ) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Cách tiếp cận từ thu nhập gồm hai phương pháp: Phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu:

    a, Phương pháp vốn hóa trực tiếp:

    Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập.

    Bước 1: ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp.

    Bước 2: tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.

    Bước 3: áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

      Ước tính thu nhập từ tài sản: vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực hiện (EGI), thu nhập họat động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sỡ hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI).

    Xác định thu nhập ròng mang lại từ ( cho thuê) tài sản theo công thức sau:

    Thu nhập hoạt động ròng (NOI)

    =

    Tổng thu nhập tiềm năng (PGI)

    Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa

    Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản (chi phí hoạt động)

    Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế. Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá.

    Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán dây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân (X) tổng thu nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản. Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống (không có khách thuê) và do thanh toán dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự.

    Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản: gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp;

    • Chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải chi trả bất kể có khách thuê hay không.
    • Chi phí gián tiếp: là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít

    Tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chu phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá.

    Có 3 phương pháp thẩm định giá bất động sản chủ yếu xác định tỷ suất vốn hóa

    Trong đó:

    Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm.

    Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính, rủi ro thanh khoản.

      Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản, theo công thức sau:

    Trong đó:

    R 0 : tỷ suất vốn hóa.

    M : tỷ trọng vốn vay ngân han2ng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản.

    (1 – M): tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản.

    R m: tỷ suất thu hồi vốn.

    R e: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư.

      Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán.

    b, phương pháp dòng tiền chiết khấu:

    Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.

    V:Giá trị thị trường của tài sản

    CF t: Thu nhập năm thứ t

    n: Thời gian nắm giữ tài sản

    r: Tỷ suất chiết khấu

    Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

    a, Các bước tiến hành:

    Bước 1: xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất của thửa đất, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho thửa đất, dự án..

    Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai. Uớc tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.

    Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

    Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

    Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

    Công thức tổng quát:

    V = DT – CP

    V : giá trị bất động sản cần thẩm định giá.

    DT : là tổng doanh thu của dự án.

    CP : là tổng chi phí đầu tư của dự án.

    Áp dụng:

    Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển:

    • Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
    • Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi tổng doanh thu phát triển trừ(-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển.

    5. Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chiết trừ:

    Phương pháp phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

    Các bước tiến hành:

    Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.

    Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm định giá.

    Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.

    Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

    Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá

    Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá

    Trong đó:

    • Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
    • Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

    Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

    Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh

    Giá giao dịch của bất động sản so sánh

    Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

    Trong đó:

    • Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.
    • Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.

    Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.

    Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.

    Hiện nay 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản này được các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp, các thẩm định viên về giá đang hành nghề, sử dụng phổ biến, thường xuyên mang lại những giá trị chính xác cho khách hàng góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, gọi vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng và mua bán minh bạch trên thị trường.

    Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô, Đơn vị Thẩm định giá bất động sản hàng đầu Việt Nam. Thẩm định giá Thành Đô vinh dự đón nhận “Thương hiệu – nhãn hiệu độc quyền uy tín năm 2022” và áp dụng Tiêu chuẩn Quốc tế ISO 9001:2015 cho hệ thống quản lý chất lượng góp phần quan trọng giúp khách hàng có những quyết định chính xác trong việc kinh doanh, gọi vốn đầu tư, vay vốn ngân hàng và mua bán minh bạch trên thị trường.

    Bạn đang đọc bài viết: tại chuyên mục tin Thẩm định giá của “Phương pháp thẩm định giá bất động sản” Công ty cổ phần Thẩm định giá Thành Đô.

    Liên hệ thẩm định giá: 0985 103 666 0906 020 090

    Website: chúng tôi

    --- Bài cũ hơn ---

  • Điểm Danh 5 Phương Pháp Định Giá Đất Bất Động Sản
  • Giá Đất Và Phương Pháp Xác Định Giá Đất
  • Ví Dụ Về Phương Pháp Định Giá Đất So Sánh Trực Tiếp
  • Phân Tích Và Lựa Chọn Đối Tượng So Sánh Độc Lập
  • Phương Pháp So Sánh Giá Giao Dịch Độc Lập
  • Cách Xác Định Giá Đất Theo Phương Pháp Hệ Số Điều Chỉnh Giá Đất

    --- Bài mới hơn ---

  • Hệ Số Điều Chỉnh Giá Đất Là Gì? Công Thức Tính Giá Đất Chuẩn
  • Giải Phương Trình Mũ Và Logarit Bằng Phương Pháp Hàm Số
  • Bật Mí Cách Đo Kích Thước Cơ Thể Người Để May Chuẩn Nhất(P1)
  • Phương Pháp Đo Và Ký Hiệu Kích Thước Thông Số Đo Trên Cơ Thể Người
  • Sách Hay: Hướng Dẫn Các Phương Pháp Nghiên Cứu Trong Thống Kê Nhà Nước
  • Câu hỏi:

    Tôi và các hộ dân ở Đồng Tháp có nhà đất bị Nhà nước thu hồi để thực hiện mục đích kinh tế – xã hội theo quy định của luật đất đai. Tuy nhiên, khi thu hồi đất của chúng tôi, UBND huyện đưa ra một mức giá bồi thường có hệ số quá nhỏ nên việc bồi thường phải nói là thấp nhất có thể và chả đáng bao nhiêu so với giá tái định cư. Xin hỏi việc xác định giá đất để đền bù khi nhà nước thu hồi sẽ được xây dựng trên cơ sở nào và căn cứ pháp lý ra sao?

    Luật sư trả lời:

    Theo thông tin bạn cung cấp và theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì khi Nhà nước thu hồi đất nếu người sử dụng đất có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì được bồi thường.

    Về nguyên tắc bồi thường thì việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

    Căn cứ vào Điều 18 Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 3 Nghị định số: 01/2017/NĐ-CP:

    “Điều 18. Xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

    1. Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.
    2. Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định này được áp dụng đối với các trường hợp sau đây:
    3. a) Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật đất đai, xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
    4. b) Trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.”

    Do đó, việc giá đất khi nhà nước thu hồi sẽ được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Cụ thể điều luật này được hướng dẫn trong Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT như sau:

    Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

    Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

    Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.

    Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT.

    Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

    Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương.

    Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

    Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được.

    Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 3 của Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP. Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.

    Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

    Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.

    Xác định giá đất của thửa đất cần định giá. Giá trị của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất.

    Luật gia: Lê Minh

    Địa chỉ: Số 184, đường 19/5, Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội

    Hotline: 0961.272.396

    Email: [email protected]

    --- Bài cũ hơn ---

  • Quá Trình Số Hóa Tín Hiệu Trong Voip
  • Phương Pháp Thẩm Định Giá Doanh Nghiệp Theo Cách Tiếp Cận Từ Thị Trường
  • Phương Pháp Bảo Toàn Số Mol Electron
  • Phương Pháp Giúp Tăng Cường Chỉ Số Thông Minh Cảm Xúc Eq
  • Những Cách Mẹ Có Thể Giúp Bé Tăng Chỉ Số Eq
  • Xác Định Giá Đất Cụ Thể Theo Phương Pháp Hệ Số Điều Chỉnh Giá Đất

    --- Bài mới hơn ---

  • Giá Đất Cụ Thể Xác Định Theo Phương Pháp Hệ Số Điều Chỉnh
  • Phương Pháp Hệ Số Điều Chỉnh Giá Đất
  • Phương Pháp Khử Dạng Vô Định
  • Tiêu Chuẩn Quốc Gia Tcvn 5781:2009 Về Phương Pháp Đo Cơ Thể Người
  • Một Số Phương Pháp Áp Dụng Trong Quá Trình Lập Báo Cáo Đánh Giá Tác Động Môi Trường
  • Xác định giá đất cụ thể…Xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất…trình tự thủ tục xác định giá đất cụ thể..

    XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ THEO PHƯƠNG PHÁP HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT

    Xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

    Căn cứ pháp lý:

    Nội dung tư vấn:

    Xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

    1. Một số quy định chung về xác định giá đất cụ thể

    Khoản 3, 4 luật đất đai ghi nhận các quy định chung về giá đất cụ thể và xác định giá đất cụ thể như sau:

    Một là, Cơ quan có thẩm quyền quyết định xác định giá đất cụ thể: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

    Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

    Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định (điều 16 nghị định 44/2014/NĐ- CP)

    Hai là, Trường hợp xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

    Những trường hợp xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định tại khoản 2, điều 18 nghị định 44/2014/NĐ- CP và được sửa đổi bổ sung bởi Khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, gồm:

    • Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật đất đai, xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Cụ thể, gồm có các trường hợp:
    • Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
    • Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
    • Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
    • Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
    • Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
    • Trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của Luật đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ- CP để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất.

    2. Cách xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

    Một là, căn cứ xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

    • Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.
    • Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này: tức áp dụng cho các trường hợp thuộc các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật đất đai
    • Đối với trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng loại đất theo dự án hoặc theo khu vực để xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

    Hai là, cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, xác định hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

    Xác định giá đất cụ thể khi tính tiền bồi thường như thế nào?

    Bảng giá đất và giá đất cụ thể được áp dụng trong trường hợp nào?

    Điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành

    Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

    --- Bài cũ hơn ---

  • Chuyên Đề Hệ Phương Trình Bằng Phương Pháp Hàm Số
  • Đồ Án Số Hóa Tín Hiệu Và Kỹ Thuật Nén Ảnh Số Ứng Dụng Trong Truyền Hình Số
  • Chương 3 Xác Định Địa Điểm Và Bố Trí Mặt Bằng Phân Xưởng
  • Phương Pháp Gọi Số Hạng Vắng Ppgoisohangvang Doc
  • Phương Pháp Bảo Toàn Số Mol Electron Pp Bao Toan Mol Electron Doc
  • Bất Đẳng Thức Đại Số Và Phương Pháp Pqr

    --- Bài mới hơn ---

  • Phương Pháp “quả Cà Chua” Pomodoro: Chìa Khoá Giải Quyết Bài Toán Năng Suất Khi Làm Việc Từ Xa
  • Phương Pháp Quy Đổi Peptit Và Bài Tập Minh Họa
  • Phương Pháp Ra Quyết Định Quản Trị
  • Chuyên Đề “phương Pháp Rụng Trứng Billings”
  • Trị Liệu Bằng Reiki Thực Hiện Như Thế Nào?
  • Thuvientoan.net xin gửi đến bạn đọc tài liệu Bất đẳng thức đại số và phương pháp PQR của tác giả Lê Phúc Lữ.

    Chú ý: phương pháp này chỉ dùng được khi đề bài cho các số thực dương hoặc không âm.

    Bài 7.3. (Ninh Bình) Cho các số thực dương a, b, c thỏa mãn (a^2 + 1)(b^2 +1)(c^2 + 1) = 8. Tìm giá trị lớn nhất của P = ab + bc + ca.

    • Tuyển tập một số bài toán tổ hợp hướng tới kỳ thi VMO 2022 (02.02.2021)
    • Ứng dụng hàm định giá để giải một bài toán số học. (23.01.2021)
    • Tính chất phần nguyên – Nguyễn Đình Thức (23.01.2021)
    • Tổng phần nguyên – Vũ Phương Thúy (23.01.2021)
    • Ước và Bội (23.01.2021)
    • Đề thi HSG Quốc gia môn Toán VMO năm 2022 có lời giải chi tiết (28.12.2020)
    • Đề và đáp án đề kiểm tra chọn đội tuyển toán lớp 10 THPT chuyên Trần Đại Nghĩa (04.12.2020)
    • Đề thi chọn đội tuyển môn Toán trường THPT chuyên KHTN – ĐHQG Hà Nội năm 2022 có lời giải chi tiết (29.11.2020)
    • Phương pháp pqr (22.11.2020)
    • Ứng dụng dãy số và giải các bài toán phương trình hàm – Võ Quốc Bá Cẩn (17.11.2020)
    • Một số ứng dụng của định lý Feuerbach (17.11.2020)
    • Một số ứng dụng của đường Đẳng giác (17.11.2020)
    • Tạp chí Epsilon số 18 (15.11.2020)
    • Tạp chí Epsilon số 17 (15.11.2020)
    • Tạp chí Epsilon số 16 (15.11.2020)
    • Tạp chí Epsilon số 15 (15.11.2020)
    • Tạp chí Epsilon số 14 (14.11.2020)
    • Tạp chí Epsilon số 12 (14.11.2020)
    • Tạp chí Epsilon số 11 (14.11.2020)
    • Tạp chí Epsilon số 10 (14.11.2020)
    • Tạp chí Epsilon số 9 (14.11.2020)
    • Tạp chí Epsilon số 8 (14.11.2020)
    • Tạp chí Epsilon số 7 (14.11.2020)
    • Tạp chí Epsilon số 6 (14.11.2020)
    • Tạp chí Epsilon số 5 (14.11.2020)
    • Tạp chí Epsilon số 4 (14.11.2020)
    • Tạp chí Epsilon số 3 (14.11.2020)
    • Tạp chí Epsilon số 2 (14.11.2020)
    • Tạp chí Epsilon số 1 (13.11.2020)
    • Một lớp bất đẳng thức ba biến – Võ Quốc Bá Cẩn (13.11.2020)
    • Một số bài toán ứng dụng Bất đẳng thức Vasc (13.11.2020)
    • Bài toán kỳ 3 – Hình học phẳng (09.11.2020)
    • Đề thi chọn đội tuyển học sinh giỏi môn Toán TPHCM năm học 2022 – 2022 ngày 2 (02.11.2020)
    • Đề thi chọn đội tuyển học sinh giỏi môn Toán TPHCM năm học 2022 – 2022 ngày 1 (02.11.2020)
    • Mở rộng bài toán hình học trong đề thi VMO 2022 – Trần Quang Hùng (29.10.2020)
    • Các bài hình học phẳng ôn thi học sinh giỏi quốc gia – Lê Bá Khánh Trình (25.10.2020)
    • Bài toán kỳ 2 – Số học (24.10.2020)
    • Bài toán kỳ 1 – Bất đẳng thức (24.10.2020)
    • Hai bài toán dãy số trong đề thi chọn đội tuyển ĐHSP Hà Nội năm 2022 (23.10.2020)
    • Đề thi và lời giải đề chọn đội tuyển học sinh giỏi môn Toán trường THPT Năng Khiếu năm 2022 (23.10.2020)
    • Đề thi chọn đội tuyển học sinh giỏi quốc gia môn toán thành phố Hà Nội năm học 2022-2021 (21.10.2020)
    • Một số bài toán hình học phẳng từ các chuyên gia Việt Nam (17.10.2020)
    • Đề thi Olympic toán Quốc tế IMO năm 2022 (27.09.2020)
    • Cấp số – Dãy số dùng cho học sinh chuyên – Lê Quang Ánh (19.09.2020)
    • Dãy số và giới hạn của dãy số (19.09.2020)
    • Đi tìm công thức tổng quát dãy số (19.09.2020)
    • Một số phương pháp xác định công thức tổng quát của dãy số – Nguyễn Tất Thu (19.09.2020)
    • Phương pháp quy nạp toán học – Nguyễn Hữu Điển (18.09.2020)
    • Bài giảng Hình học – Gặp gỡ toán học năm 2022 – Lê Viết Ân (12.09.2020)
    • Bước nhảy Viet ứng dụng trong Số học (12.09.2020)
    • Một số bài toán tìm giới hạn của dãy tổng – Huỳnh Chí Hào (06.09.2020)
    • Một số bài toán tìm giới hạn của dãy truy hồi – Huỳnh Chí Hào (06.09.2020)
    • Một số dạng toán Dãy số và giới hạn ôn thi Học sinh giỏi (06.09.2020)
    • Một số phương pháp xây dựng bài toán về dãy số – Trần Nam Dũng (06.09.2020)
    • Một số ứng dụng lượng giác trong dãy số – Nguyễn Đình Thức (06.09.2020)
    • Một số ứng dụng sai phân để tính tổng – Đinh Công Hướng (06.09.2020)
    • Phương trình và hệ phương trình trong dãy số (06.09.2020)
    • Sử dụng lượng giác để tính tổng của một dãy số – Hoàng Minh Quân (06.09.2020)
    • Ứng dụng tính chẵn lẻ trong giải các bài toán Tổ hợp (06.09.2020)
    • Từ bài toán quen thuộc đến bài hình trong đề thi VMO năm 2022 (22.08.2020)
    • Những kiến thức hình học xoay quanh tứ giác điều hòa và ứng dụng (22.08.2020)
    • Một vài tính chất xung quanh cấu hình đường tròn Conway (22.08.2020)
    • Bài tập Hình học trường Đông của thầy Sỹ Đức Quang và thầy Lê Bá Khánh Trình (22.08.2020)
    • Đề thi và lời giải chi tiết chọn đội tuyển dự thi VMO năm 2022 sở GDĐT Quảng Bình (22.08.2020)
    • Đề thi và lời giải chi tiết chọn đội tuyển dự thi VMO năm 2022 sở GDĐT Phú Thọ (22.08.2020)
    • Đề thi và lời giải chi tiết chọn đội tuyển dự thi VMO năm 2022 sở GDĐT Hà Tĩnh (22.08.2020)
    • Đề thi và lời giải chi tiết chọn đội tuyển dự thi VMO năm 2022 sở GDĐT Hà Nội (22.08.2020)
    • Đề thi và lời giải chi tiết chọn đội tuyển dự thi VMO sở GDĐT tỉnh Bắc Ninh năm 2022 (22.08.2020)
    • Một bổ đề hay trong chứng minh Bất đẳng thức – Lê Xuân Đại – THPT chuyên Vĩnh Phúc (22.08.2020)
    • Bài tập tổng hợp ôn thi TST (21.08.2020)
    • Bất đẳng thức Schur và ứng dụng (21.08.2020)
    • Ứng dụng nguyên lý Dirichle trong giải các bài toán Hình học tổ hợp (21.08.2020)
    • Ứng dụng của Bất biến và nửa bất biến (21.08.2020)
    • Tô màu cho bảng ô vuông – Lê Phúc Lữ (21.08.2020)
    • Một số bài tập Hình học tổ hợp cơ bản (21.08.2020)
    • Đếm bằng hai cách trong các bài toán Tổ hợp – Lê Phúc Lữ (21.08.2020)
    • Đếm bằng hai cách trong các bài toán Hình học Tổ hợp, từ JBMO đến IMO (21.08.2020)
    • Bổ đề chặn tích trong chứng minh Bất đẳng thức (21.08.2020)
    • Chuỗi bài toán về Tổ hợp – Lê Phúc Lữ (21.08.2020)
    • Các bài toán về Multiset – Tập hợp – Lê Phúc Lữ (21.08.2020)
    • Các bài toán trên lưới nguyên – Lê Phúc Lữ (20.08.2020)
    • Ước chung lớn nhất và số mũ đúng trong một số bài toán Tổ hợp – Lê Phúc Lữ (20.08.2020)
    • Tuyển tập một số chuyên đề ôn thi HSG phần Số học – Tổ hợp (20.08.2020)
    • Phân tích và mở rộng bài toán số học trong kỳ thi VMO năm 2013 (20.08.2020)
    • Kỹ thuật số mũ đúng và định lý LTE – Lê Phúc Lữ (20.08.2020)
    • Hàm Phi và hàm Zigma – Lê Phúc Lữ (20.08.2020)
    • Hai bổ đề Lifting trong số học – Lê Phúc Lữ (20.08.2020)
    • Định lý Wolstenholme và ứng dụng – Lê Phúc Lữ (20.08.2020)
    • Dãy số và các tính chất số học – Lê Phúc Lữ (20.08.2020)
    • Các định lý và bổ đề trong số học – Lê Phúc Lữ (20.08.2020)
    • Một số bài toán Hình học phẳng có dạng Nếu – thì – Lê Phúc Lữ (20.08.2020)
    • Kỹ thuật trực giao chùm điều hòa trong giải các bài toán hình phẳng – Lê Phúc Lữ (20.08.2020)
    • Đường thẳng Nagel đi qua tâm Spieker – Lê Phúc Lữ (19.08.2020)
    • Đường thẳng Euler và mở rộng – Trần Quang Hùng (19.08.2020)
    • Định lý Ptomely và ứng dụng (19.08.2020)
    • Bài toán bất đẳng thức hình học trong kỳ thi IMO năm 1961 (19.08.2020)
    • Sử dụng công thức tổng quát trong tìm giói hạn dãy số – Lê Phúc Lữ (19.08.2020)
    • Dãy số đơn điệu và dãy số có giới hạn – Lê Phúc Lữ (19.08.2020)
    • Các bài toán tồn tại trong giải tích (19.08.2020)
    • Bài giảng về dãy số năm 2022 – Võ Quốc Bá Cẩn (19.08.2020)
    • 40 năm Olympic Toán học quốc tế (1959 – 2000) – Vũ Dương Thụy (19.08.2020)
    • Tuyển tập đề thi Olympic 30 tháng 4 Toán 10 từ năm 2000 đến năm 2012 (19.08.2020)
    • Tuyển tập đề thi APMOS từ năm 2002 đến năm 2012 (19.08.2020)
    • Tuyển tập các bài toán từ đề thi chọn đội tuyển dự thi VMO cả nước năm 2022 – tập 1 (18.08.2020)
    • Tuyển tập các bài toán trong đề thi chọn đội tuyển các tỉnh, thành phố năm 2022 (18.08.2020)
    • Tuyển tập 20 năm đề thi Olympic 30 tháng 4 toán 11 – Võ Anh Dũng (18.08.2020)
    • Tổng hợp đề và lời giải đề chọn đội tuyển TST Việt Nam (18.08.2020)
    • Tổng hợp đề thi và lời giải trường Đông ba miền năm 2022 – Trần Nam Dũng (18.08.2020)
    • Tổng hợp đề thi và lời giải Olympic 30 tháng 4 năm 2006 (18.08.2020)
    • Tổng hợp đề thi và lời giải của kỳ thi HSG Châu Á – Thái Bình Dương APMO từ năm 1989 đến 2022 (18.08.2020)
    • Tổng hợp đề chính thức và lời giải các kỳ thi chọn đội tuyển VNTST từ năm 2005 đến 2010 (18.08.2020)
    • Tổng hợp các bài toán ôn thi VMO cực chất và lời giải chi tiết năm 2022 (16.08.2020)
    • Tổng hợp các bài toán được đề nghị và lời giải chi tiết các kỳ thi IMO từ năm 1959 đến năm 2009 (16.08.2020)
    • Olympic toán tập 6 năm 1998 – 48 đề thi và lời giải – Nguyễn Hữu Điển (16.08.2020)
    • Olympic toán tập 5 năm 1998 – 49 đề thi và lời giải – Nguyễn Hữu Điển (16.08.2020)
    • Olympic toán tập 4 năm 1998 – 51 đề thi và lời giải – Nguyễn Hữu Điển (16.08.2020)
    • Olympic toán tập 3 năm 2000 – 33 đề thi và lời giải – Nguyễn Hữu Điển (16.08.2020)
    • Olympic toán tập 2 năm 2000 – 49 đề thi và bài giải – Nguyễn Hữu Điển (16.08.2020)
    • Olympic Toán tập 1 năm 2000 – 52 đề thi và lời giải – Nguyễn Hữu Điển (16.08.2020)
    • Lời giải cho những bài toán khó trong đề thi thử VMO – Phạm Hy Hiếu (16.08.2020)
    • Lời giải chi tiết đề thi chọn Đội tuyển quốc gia Việt Nam dự thi IMO năm 2000 (16.08.2020)
    • Lời giải chi tiết đề thi chọn Đội tuyển quốc gia Việt Nam dự thi IMO năm 1990 (16.08.2020)
    • Đề thi và lời giải kỳ thi chon đội tuyển dự thi VMO của trường PTNK – ĐHQG TPHCM năm 2022 (16.08.2020)
    • Đề thi và lời giải HSG quốc gia môn Toán VMO năm 2022 (16.08.2020)
    • Đề thi và lời giải chọn đội tuyển dự thi VMO của Sở GDĐT Hà Tĩnh năm 2022 – 2022 (16.08.2020)
    • Đề thi và lời giải chọn đội tuyển dự thi VMO của trường PTNK – ĐHQG TPHCM năm 2022 (16.08.2020)
    • Đề thi và lời giải chi tiết Olympic KHTN năm 2022 (15.08.2020)
    • Đề thi và lời giải chi tiết chọn đội tuyển dự thi IMO – VNTST năm 2014 (15.08.2020)
    • Đề thi và lời giải chi tiết chọn đội tuyển dự thi IMO – VNTST năm 2013 (15.08.2020)
    • Đề thi và lời giải chi tiết chọn đội tuyển dự thi IMO – VNTST năm 2012 (15.08.2020)
    • Đề thi và lời giải chi tiết chọn đội tuyển dự thi IMO – VNTST năm 2011 (15.08.2020)
    • Đề thi chọn đội tuyển dự thi IMO của Trung Quốc năm 2012 (15.08.2020)
    • Bài tập luyện thi chọn đội tuyển IMO năm 2022 – Lê Phúc Lữ (15.08.2020)
    • Phương pháp đánh giá để giải phương trình vô tỉ (15.08.2020)
    • Đạo hàm của đa thức trong các kỳ thi HSG môn Toán – Lê Phúc Lữ (14.08.2020)
    • Đa thức và dãy số trong các kỳ thi HSG các nước năm 2022 – Lê Phúc Lữ (14.08.2020)
    • Đa thức đẹp nhưng có nghiệm xấu – Lê Phúc Lữ (13.08.2020)
    • Tuyển tập những bài tập bất đẳng thức trong đề thi chọn đội tuyển các tỉnh, thành phố năm 2022 (13.08.2020)
    • Xây dựng phương trình hàm từ những hẳng đẳng thức hay – Lê Việt Hải, Đào Thái Hiệp (08.08.2020)
    • Ứng dụng số học để giải phương trình hàm – Nguyễn Hoàng Cương (08.08.2020)
    • Tổng hợp một số dạng toán phương trình hàm đặc trưng và phương pháp giải – Hoàng Mạnh Thắng (08.08.2020)
    • Tổng hợp 200 bài toán phương trình hàm từ các đề thi các nước với lời giải chi tiết (08.08.2020)
    • Thiết lập hàm số và một số phương pháp giải phương trình hàm (08.08.2020)
    • Sử dụng tính chất ánh xạ giải một số lớp phương trình hàm – Nguyễn Đình Thức (08.08.2020)
    • Phương trình hàm trong các lớp hàm số lượng giác và ứng dụng – Nguyễn Trung Nghĩa (08.08.2020)
    • Phương trình hàm trên tập số nguyên và ứng dụng (08.08.2020)
    • Phương pháp hàm trong lớp hàm liên tục một biến tự do – Kiều Đình Minh (08.08.2020)
    • Phương pháp giới hạn dãy số trong chứng minh bất đẳng thức hàm (08.08.2020)
    • Phương pháp giải phương trình hàm trên tập rời rạc (08.08.2020)
    • Những kinh nghiệm thường gặp khi giải phương trình hàm (08.08.2020)
    • Những điều cần biết về phương trình hàm trên tập số nguyên (08.08.2020)
    • Những bài toán phương trình hàm trong đề thi học sinh giỏi quốc gia – VMO (08.08.2020)
    • Những bài toán phương trình hàm trên tập số nguyên không âm – Trần Nam Dũng (08.08.2020)
    • Những bài phương trình hàm lượng giác và cách giải chi tiết (08.08.2020)
    • Một số dạng phương trình hàm hay ôn thi học sinh giỏi – Nguyễn Tấn Đạt (08.08.2020)
    • Giải phương trình hàm bằng phương pháp thêm biến (07.08.2020)
    • Giải bất đẳng thức hàm qua bằng phương pháp qua giới hạn dãy số – Trịnh Đào Chiến (07.08.2020)
    • Đơn ánh, toàn ánh và song ánh trong các bài toán phương trình hàm (07.08.2020)
    • Các dạng phương trình hàm từ cơ bản đến nâng cao và cách tiếp cận (07.08.2020)
    • Từ bài toán giải tích đến biểu diễn tổng lũy thừa theo đa thức đối xứng – Lê Phúc Lữ (06.08.2020)
    • Phương trình hàm đa thức (06.08.2020)
    • Nghiệm của đa thức với yếu tố giải tích (06.08.2020)
    • Một số bài toán về đa thức và áp dụng – Nguyễn Vũ Thanh (06.08.2020)
    • Kỹ thuật sử dụng các định lý nội suy giải các bài toán đa thức – Nguyễn Văn Mậu (06.08.2020)
    • Định nghĩa đa thức và các phép toán trên đa thức (06.08.2020)
    • Định lý Mason và ứng dụng – Vũ Thanh Tú (06.08.2020)
    • Đa thức hoán vị được (06.08.2020)
    • Đa thức đối xứng hai biến và ứng dụng của nó (06.08.2020)
    • Đa thức Chevbyshev (05.08.2020)
    • Đa thức bất khả quy – Lê Xuân Đại (04.08.2020)
    • Đa thức bất khả quy – Hoàng Ngọc Minh (04.08.2020)
    • Công thức nội suy Lagrange – Lê Xuân Đại (04.08.2020)
    • Chuyên đề nghiệm của đa thức (04.08.2020)
    • Chuyên đề đa thức và số học (04.08.2020)
    • Chuyên đề đa thức một biến và ứng dụng (04.08.2020)
    • Các đa thức dạng Fibonacci và ứng dụng (04.08.2020)
    • Các bài toán về nghiệm của đa thức và ứng dụng (04.08.2020)
    • Bài giảng về đồ thị của đa thức và ứng dụng (04.08.2020)
    • Ứng dụng bất đẳng thức dạng Cauchy – Schwarz dạng Engel trong chứng minh bất đẳng thức (04.08.2020)
    • Tuyển tập những bài toán bất đẳng thức trong đề thi học sinh giỏi các nước (04.08.2020)
    • Tuyển tập bất đẳng thức (04.08.2020)
    • Tuyển tập 500 bài toán bất đẳng thức chọn lọc từ đề thi học sinh giỏi cả nước – Cao Minh Quang (04.08.2020)
    • Tuyển tập 50 bài toán bất đẳng thức ôn thi Học sinh giỏi môn Toán năm 2022 – 2022 (04.08.2020)
    • Tổng hợp một số phương pháp chứng minh bất đẳng thức (04.08.2020)
    • Tổng hợp các bài toán bất đẳng thức trong các đề thi HSG các tỉnh thành năm 2014 – 2022 (04.08.2020)
    • Tổng hợp 567 bất đẳng thức hay và khó có lời giải chi tiết (04.08.2020)
    • Sử dụng một số bất đẳng thức thông dụng để chứng minh bất đẳng thức khác (04.08.2020)
    • Sử dụng đạo hàm để chứng minh bất đẳng thức – Trần Xuân Đáng (04.08.2020)
    • Sáng tạo bất đẳng thức – Phạm Kim Hùng (04.08.2020)
    • Phương pháp kinh điển trong giải toán bất đẳng thức – Võ Quốc Bá Cẩn (04.08.2020)
    • Phương pháp dồn biến thừa trừ trong chứng minh bất đẳng thức (04.08.2020)
    • Phương pháp chuyển vị trong chứng minh bất đẳng thức hoán vị (04.08.2020)
    • Những cách giải bất đẳng thức độc đáo trong bài giảng Seminar (04.08.2020)
    • Những bất đẳng thức chọn lọc qua các kỳ thi học sinh giỏi thế giới (03.08.2020)
    • Những bài toán bất đẳng thức hay trong các kỳ thi HSG – Võ Quốc Bá Cẩn (03.08.2020)
    • Một số bất đẳng thức nâng cao – Nguyễn Vũ Thanh (03.08.2020)
    • Một số bài toán hằng số tốt nhất trong chứng minh bất đẳng thức – Lê Xuân Đại (03.08.2020)
    • Lời giải cho một lớp các bất đẳng thức đồng bậc – Nguyễn Minh Tuấn (03.08.2020)
    • Dồn biến cổ điển và bất đẳng thức Jack Garfulken (03.08.2020)
    • Chuyên đề bất đẳng thức từ tập thể trường THPT chuyên Lê Quý Đôn – Quảng Trị (03.08.2020)
    • Chuyên đề bất đẳng thức hiện đại – Võ Quốc Bá Cẩn (03.08.2020)
    • Chuyên đề bất đẳng thức – Võ Quốc Bá Cẩn (02.08.2020)
    • Các bài toán về bất đẳng thức trong các kỳ thi toán quốc tế (02.08.2020)
    • Bất đẳng thức Schur và phương pháp đổi biến p, q, r (02.08.2020)
    • Bất đẳng thức dạng thuần nhất và phương pháp giải – Phạm Văn Thuận (02.08.2020)
    • Bất đẳng thức B-C-S và ứng dụng của nó (02.08.2020)
    • Bài viết về bất đẳng thức Schur và Vornicu Schur – Võ Quốc Bá Cẩn (02.08.2020)
    • 400 bài toán Bất đẳng thức, cực trị với lời giải chi tiết (02.08.2020)
    • Bất đẳng thức Nesbitt và ứng dụng (02.08.2020)
    • Bất đẳng thức giữa các lượng trung bình (02.08.2020)
    • Bất đẳng thức đồng bậc – Huỳnh Tấn Châu (02.08.2020)
    • 170 bài toán Bất đẳng thức hay và khó kèm lời giải chi tiết (02.08.2020)
    • Tuyển tập những bài Phương trình, hệ phương trình hay và khó trong các đề thi HSG (01.08.2020)
    • Tuyển chọn các bài Phương trình – Hệ phương trình – Bất phương trình trong đề thi HSG năm 2011 (01.08.2020)
    • Tuyển chọn 100 câu hệ phương trình kèm lời giải chi tiết (01.08.2020)
    • Tổng hợp các phương pháp đặc sắc trong giải toán phương trình chứa căn (01.08.2020)
    • Sử dụng tính chất đơn điệu của hàm số để giải toán hệ phương trình (01.08.2020)
    • Sử dụng đạo hàm để giải toán phương trình – bất phương trình – hệ phương trình (01.08.2020)
    • Phương trình – bất phương trình – hệ phương trình ôn thi học sinh giỏi quốc gia (01.08.2020)
    • Phương pháp giải một số phương trình có chứa hàm hợp (01.08.2020)
    • Phương pháp giải phương trình vô tỉ thường gặp trong các đề thi chọn học sinh giỏi (01.08.2020)
    • Chuyên đề các dạng phương trình – hệ phương trình và cách giải sáng tạo (01.08.2020)
    • Các phương pháp giải phương trình – hệ phương trình độc đáo (01.08.2020)
    • Mỗi tuần một bài toán hình học sơ cấp tuần 4 tháng 9 năm 2022 (26.07.2020)
    • Mỗi tuần một bài toán hình học sơ cấp tuần 3 tháng 9 năm 2022 (26.07.2020)
    • Mỗi tuần một bài toán hình học sơ cấp tuần 2 tháng 9 năm 2022 (26.07.2020)
    • Mỗi tuần một bài toán hình học sơ cấp tuần 1 tháng 9 năm 2022 (26.07.2020)
    • Mỗi tuần một bài toán hình học sơ cấp tuần 4 tháng 8 năm 2022 (26.07.2020)
    • Mỗi tuần một bài toán hình học sơ cấp tuần 3 tháng 8 năm 2022 (26.07.2020)
    • Mỗi tuần một bài toán hình học sơ cấp tuần 2 tháng 8 năm 2022 (26.07.2020)
    • Mỗi tuần một bài toán hình học sơ cấp tuần 1 tháng 8 năm 2022 (26.07.2020)
    • Tuyển tập Đề thi tuyển chọn đội tuyển dự thi VMO cả nước năm 2022 (29.06.2020)
    • Tuyển tập Đề thi tuyển chọn đội tuyển dự thi VMO cả nước năm 2022 (28.06.2020)
    • Một số phương pháp giải các bài toán về số học qua các kỳ thi học sinh giỏi (25.05.2020)
    • Lý thuyết sơ cấp của các số (25.05.2020)
    • Lý thuyết số bồi dưỡng học sinh giỏi THPT (25.05.2020)
    • Kỹ thuật sử dụng nguyên lý Canto trong toán sơ cấp (25.05.2020)
    • Đột phá đỉnh cao bồi dưỡng học sinh giỏi chuyên đề Số học (25.05.2020)
    • Chuyên đề Số học bồi dưỡng học sinh giỏi toán THPT (25.05.2020)
    • Chuyên đề Căn nguyên thủy (25.05.2020)
    • Các định lý về số học và ứng dụng của nó trong giải toán (25.05.2020)
    • Các bài giảng về số học (đồng dư, phương trình nghiệm nguyên, hàm số học) (25.05.2020)
    • Bài tập ôn thi Olympic toán chuyên đề số học toàn miền Nam lần thứ XVIII (25.05.2020)
    • Một số tính chất và ứng dụng của hàm định giá P-Adic (25.05.2020)
    • Một số tính chất số học của hệ số Nhị thức (24.05.2020)
    • Những ứng dụng của định lý Viete trong giải các bài toán Số học (24.05.2020)
    • Số học qua các kỳ thi các nước trên thế giới năm 2022 (24.05.2020)
    • Sử dụng giới hạn dãy số giải quyết các bài toán Đại số và Số học (24.05.2020)
    • Tổng hợp những bài toán Số học hay ôn thi học sinh giỏi quốc gia VMO 2022 – phần 1 (24.05.2020)
    • Ứng dụng lý thuyết đồng dư trong bài toán chia hết (24.05.2020)
    • Vẻ đẹp phần nguyên từ những tính chất cơ bản (24.05.2020)
    • Định lý phần dư Trung Hoa và ứng dụng trong giải toán số học (24.05.2020)
    • Ứng dụng của tỉ số phương tích trong giải bài toán Hình học phẳng (23.05.2020)
    • Từ một bài toán trên diễn đàn Aops tới một số tìm tòi hay trong hình học phẳng (23.05.2020)
    • Từ bổ đề quen thuộc đến liên hợp đẳng giác trong tứ giác (23.05.2020)
    • Từ bài hình ngày 1 trong đề Lạng Sơn TST 2022-2017 tới một lớp bài chứng minh tiếp xúc (23.05.2020)
    • Tuyển tập những bài toán Hình học phẳng hay và khó ôn thi HSG quốc gia (22.05.2020)
    • Tuyển tập các lời giải hay cho các bài toán hình học phẳng khó (22.05.2020)
    • Tổng hợp đề thi đề nghị cho kỳ thi HSG Hình học IGO năm 2022 (22.05.2020)
    • Tìm tòi và phát triển một lớp bài toán hình học có giả thiết hay (22.05.2020)
    • Tìm tòi mở rộng một bài hình học hay trong đề chọn đội tuyển Quảng Ninh 2022-2016 (22.05.2020)
    • Rèn luyện kỹ năng giải bài toán hình học phẳng trong đề thi chọn đội tuyển quốc tế TST (22.05.2020)
    • Phương pháp vẽ đường phụ trong chứng minh các bài toán hình học (22.05.2020)
    • Mở rộng và khai thác một bài toán hay trong đề Brazil TST 2022 (22.05.2020)
    • Một số tính chất của hai đường đẳng giác, hai điểm liên hợp đẳng giác và ứng dụng (22.05.2020)
    • Một số bài toán hình học hay trên báo Toán học tuổi trẻ năm 2022 (22.05.2020)
    • Một hướng chứng minh mới cho định lí Feuerbach cùng khai thác (22.05.2020)
    • Một bài toán tới chuỗi bài toán đẹp trong hình học phẳng (22.05.2020)
    • Một bài toán hay về mô hình trực tâm trong hình học phẳng (22.05.2020)
    • Kĩ thuật sử dụng định lí Menelaus trong giải một số bài toán hình học (22.05.2020)
    • Khám phá ứng dụng của cực và đối cực trong hình học phẳng (22.05.2020)
    • Khai thác một bài toán hay dạng tiếp xúc trong mặt phẳng (22.05.2020)
    • Khai thác cho một chùm bài toán hay về đường thẳng Euler và các mở rộng của nó (22.05.2020)
    • Gợi ý một số lời giải của một số bài toán Hình học phẳng khó trong đề thi chọn HSG và đội tuyển (22.05.2020)
    • Đường thẳng Simsons và đường thẳng Steiner – một số ứng dụng trong giải toán (22.05.2020)
    • Định lý con bướm trong hình học và những ứng dụng (22.05.2020)
    • Định lý Anne và những ứng dụng của nó trong giải bài toán hình học (22.05.2020)
    • Chuyên đề định lý Ptolemy và ứng dụng trong hình học phẳng (22.05.2020)
    • Bàn một chút về hai lời giải và các mở rộng cho một bài toán hay trên báo Toán học tuổi trẻ (22.05.2020)
    • Giới thiệu phương pháp giải bài toán tổ hợp trong Gặp gỡ toán học (22.05.2020)
    • Ứng dụng phương pháp đếm bằng hai cách thông thường qua bảng các ô vuông trong các bài toán tổ hợp (21.05.2020)
    • Ứng dụng phương pháp ánh xạ trong giải toán tổ hợp (21.05.2020)
    • Từ công thức Picard đến công thức Euler (21.05.2020)
    • Tổng hợp 200 bài toán tổ hợp hay ôn thi học sinh giỏi (21.05.2020)
    • Tổ hợp, chỉnh hợp, số cách chọn các tập con của một tập hợp (21.05.2020)
    • Tính ứng dụng của bất biến trong các bài toán về thuật toán của lý thuyết trò chơi (21.05.2020)
    • Tính chẵn lẻ trong các bài toán tổ hợp (21.05.2020)
    • Phương pháp xây dựng cấu hình trong giải toán tổ hợp trong các kỳ thi VMO, VNTST hay IMO (21.05.2020)
    • Phương pháp truy hồi trong giải toán tổ hợp (21.05.2020)
    • Phương pháp tô màu trong bài toán tổ hợp (21.05.2020)
    • Phương pháp song ánh trong giải bài toán tổ hợp ứng dụng giải đề thi HSG (21.05.2020)
    • Những vấn đề hay trong tổ hợp dành cho HSG (21.05.2020)
    • Nguyên lý Dirichlet (21.05.2020)
    • Nguyên lý cực hạn (21.05.2020)
    • Nguyên lý bất biến (21.05.2020)
    • Mở đầu về bài toán đếm và những ứng dụng xung quanh nó (21.05.2020)
    • Một số bài toán về tập [2n] (21.05.2020)
    • Một số bài toán về lưới và điểm nguyên (21.05.2020)
    • Nguyên lý bất biến (kỹ năng giải và sáng tạo bài mới) (21.05.2020)
    • Hai phương pháp giải bài toán trò chơi bốc vật (21.05.2020)
    • Đơn biến và bài toán hội tụ (21.05.2020)
    • Chuyên đề Đẳng thức tổ hợp (21.05.2020)
    • Bồi dưỡng học sinh giỏi toán Tổ hợp – Rời rạc (dành cho học sinh chuyên Toán – Tin) (21.05.2020)
    • Bất biến và nửa bất biến – tác giả Lê Anh Vinh (21.05.2020)
    • Bất biến và nửa bất biến trong các trò chơi (20.05.2020)
    • Bài toán đếm và bài toán tồn tại tổ hợp (20.05.2020)
    • Tuyển tập Đề thi Olympic 30 tháng 4 môn Toán lần thứ 19 năm 2013 (04.05.2020)
    • Một số chuyên đề Toán Tổ hợp – BDHSG THPT – Phạm Minh Phương (04.05.2020)
    • Số học – Bà chúa của toán học (04.05.2020)
    • Đề thi và lời giải chi tiết chọn đội tuyển dự thi VMO năm 2022 – Sở Giáo dục và Đạo tạo Bắc Ninh (03.05.2020)
    • Những định lý chọn lọc trong Hình học phẳng và Các bài toán áp dụng (03.05.2020)
    • Bổ đề cát tuyến và ứng dụng trong giải một số bài toán (03.05.2020)
    • Tuyển chọn các bài toán hình học phẳng trong đề thi học sinh giỏi các tỉnh, thành phố năm 2011 (03.05.2020)
    • Tài liệu chuyên Toán bài tập Hình học 12 (03.05.2020)
    • Chuyền đề Số học (21.04.2020)
    • Dãy số và các tính chất số học (14.04.2020)
    • Tuyển chọn các bài toán hình học ôn thi VMO, TST (14.04.2020)
    • Các bài toán hay và khó về ứng dụng hàng điểm điều hòa (14.04.2020)
    • Mở rộng bài toán phương trình hàm trong kỳ thi VMO 2022 (13.04.2020)
    • Phương trình hàm qua các kỳ thi Olympic (13.04.2020)
    • Số đặc biệt: số Fermat, số Mersenne, số Hoàn hảo (08.04.2020)
    • Định lý thặng dư Trung Hoa và một số ứng dụng – Nguyễn Duy Liên – THPT chuyên Vĩnh Phúc (08.04.2020)
    • Bước nhảy Viete – Hà Tuấn Dũng – THPT chuyên Đại học Sư phạm Hà Nội (03.04.2020)
    • Cấp và căn nguyên thủy – Lê Xuân Đại – THPT chuyên Vĩnh Phúc (03.04.2020)
    • Kí hiệu Legendre, thặng dư toàn phương và bổ đề Gauss (29.03.2020)

    --- Bài cũ hơn ---

  • Phương Pháp Phát Triển Ngôn Ngữ Cho Trẻ Mẫu Giáo
  • #làm Trắng Da Mặt Giá Bao Nhiêu Tiền Và Các Phương Pháp Thực Hiện
  • Chi Phí Chữa Viêm Âm Đạo Hết Bao Nhiêu Tiền, Có Đắt Không
  • Chi Phí Chữa Viêm Âm Đạo Hết Bao Nhiêu Tiền?
  • Đánh Giá Kính Ortho K Có Tốt Không, Giá Bao Nhiêu, Điều Trị Ở Đâu
  • Các Phương Pháp Xác Định Chi Phí Để Định Giá Bất Động Sản

    --- Bài mới hơn ---

  • Học Giao Tiếp Tiếng Nhật Với Phương Pháp Shadowing
  • Phương Pháp Luyện Nghe Nói Shadowing
  • Học Tiếng Nhật Bằng Phương Pháp “shadowing”
  • Luyện Nói Tiếng Anh Giao Tiếp Với Kỹ Thuật Shadowing
  • Bốn Phương Pháp Luyện Nghe Tiếng Anh
  • 2.Phân loại chi phí và lợi nhuận

    2.1Các chi phí trực tiếp

    -Vật liệu: gạch, xi măng, cát , đá, sỏi…

    -Công lao động: tiền lương, tiền thưởng, bảo hiểm xã hội…

    -Thiết bị của công trình: hệ thống bơm nước, thang máy…

    -Các loại máy móc phục vụ thi công

    -Chi phí quản lý của nhà thầu: chi phí bảo hiểm, hành chính…

    -Lán trại tạm thời phục vụ thi công, kho bãi chứa vật liệu.

    -Chi phí điện, nước phục vụ thi công.

    -Lợi nhuận của nhà thầu: nhà thầu chính và nhà thầu phụ.

    2.2Chi phí gián tiếp

    Chi phí cần thiết để tạo ra công trình do chủ đầu tư chi trả.

    -Chi phí dịch vụ chuyên môn

    -Chi phí thẩm định, tư vấn.

    -Chi phí dự toán, tổng dự toán.

    -Chi phí pháp lý: các thủ tục để có được đất, giấy phép xây dựng, chi phí đầu tư, chi phí an toàn cháy nổ, an ninh quốc phòng.

    -Bồi thường giải phóng mặt bằng = Chênh lệch mà chủ đầu tư bỏ ra để có được đất.

    Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách

    + giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền giải phóng mặt bằng tính vào chi phí dự án.

    + giao đất có thu tiền sử dụng đất thì tiền đền bù giải phóng mặt bằng của chủ đầu tư với phương án phê duyệt giải phóng mặt bằng của cơ quan quản lý nhà nước.

    -Chi phí bảo hiểm: Bảo hiểm trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo hiểm xây dựng.

    -Chi phí bảo quản, vận hành công trình từ khi xây dựng xong.

    -Chi phí marketing

    -Chi phí quản lý hành chính của chủ đầu tư.

    -Chi phí pháp lý về tài sản.

    3.Các phương pháp xác định chi phí

    3.1 Xác định chi phí theo đơn vị so sánh

    -Để xác định chi phí trên mỗi đơn vị diện tích(vnđ/m2 xây dựng): bằng cách khai thác số liệu sẵn có trên thị trường của các công trình tương tự công trình cần định giá, sau khi đã thực hiện điều chỉnh một số khác biệt về điều kiện vật lý và điều chỉnh theo giá thị trường.

    (Suất đầu tư XD/m2) điều chỉnh – về vật lý – thời gian -trượt giá(theo chỉ số của BXD)

    Dự toán công trình/m2 xây dựng = Chi phí trực tiếp + chi phí gián tiếp

    Suất đầu tư xây dựng do UBND tỉnh, thành phố ban hành, do bộ xây dựng ban hành

    Giá trị gói thầu/m2 xây dựng = Chi phí trực tiếp

    Ngoài ra sử dụng đơn giá xây dựng: Hàng năm UBND tình, thành phố phải đưa ra đơn giá xây dựng.

    -Chi phí khác: Chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp.

    3.3 Xác định chi phí theo khảo sát số lượng

    -Phải tính được số lượng, chất lượng của tất cả các loại vật liệu công trình, số lượng của tất cả các loại chi phí theo nghạch bậc, theo số giờ cần thiết sử dụng để xây dựng công trình.Sau đó cộng với tổng Chi phí xây dựng + Vật liệu + chi phí khác và lợi nhuận yêu cầu.

    -Theo khảo sát số lượng

    +Số lượng từng loại vật liệu của các nhà thầu.

    +Bậc lương, nghạch lao động

    +Dự tính các chi phí khác

    +Lợi nhuận yêu cầu của chủ đầu tư, nhà thầu(tùy vào đặc điểm thị trường để đưa ra con số cụ thể).

    Nguồn: Bài giảng định giá bất động sản 2010- TH.S: Vũ Thị Thảo(Khoa BĐS-ĐH Kinh Tế Quốc Dân)

    --- Bài cũ hơn ---

  • So Sánh Công Nghệ Xử Lý Nước Thải Hiếu Khí Và Kỵ Khí * Vật Tư Tiêu Hao, Nông Nghiệp, Thủy Sản, Môi Trường,…
  • Thực Hành Psmatch2 Và Teffects
  • Tổng Hợp 3 Phương Pháp Làm Bài Văn Nghị Luận Văn Học So Sánh Chuẩn Nhất
  • Ví Dụ Về Phương Pháp So Sánh Trực Tiếp
  • Xác Định Giá Trong Giao Dịch Liên Kết
  • Phương Pháp Hệ Số Điều Chỉnh Giá Đất

    --- Bài mới hơn ---

  • Phương Pháp Khử Dạng Vô Định
  • Tiêu Chuẩn Quốc Gia Tcvn 5781:2009 Về Phương Pháp Đo Cơ Thể Người
  • Một Số Phương Pháp Áp Dụng Trong Quá Trình Lập Báo Cáo Đánh Giá Tác Động Môi Trường
  • Tiêu Chuẩn Quốc Gia Tcvn 8445:2010 (Iso 280:1998) Về Tinh Dầu
  • Máy Đo Chỉ Số Khúc Xạ Kỹ Thuật Số Tự Động Dr6000
  • Trước hết, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

    Điều 7 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014, được sửa đổi bởi Điều 10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2022 quy định về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:

    “Điều 7. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

    Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

    1. Khảo sát, thu thập thông tin

    a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

    Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.

    Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.

    b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

    c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương.

    a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này.

    b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.

    3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

    Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Đối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác định giá đất phổ biến trên thị trường quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều này thì căn cứ vào điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất.

    Hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án; đối với trường hợp khu vực có nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có các đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực.

    4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

    Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất”

    --- Bài cũ hơn ---

  • Giá Đất Cụ Thể Xác Định Theo Phương Pháp Hệ Số Điều Chỉnh
  • Xác Định Giá Đất Cụ Thể Theo Phương Pháp Hệ Số Điều Chỉnh Giá Đất
  • Chuyên Đề Hệ Phương Trình Bằng Phương Pháp Hàm Số
  • Đồ Án Số Hóa Tín Hiệu Và Kỹ Thuật Nén Ảnh Số Ứng Dụng Trong Truyền Hình Số
  • Chương 3 Xác Định Địa Điểm Và Bố Trí Mặt Bằng Phân Xưởng
  • Các Phương Pháp Thẩm Định Giá Bất Động Sản Hiện Hành

    --- Bài mới hơn ---

  • Các Phương Pháp Nghiên Cứu Thực Vật
  • Những Vấn Đề Cơ Bản Của Văn Học So Sánh
  • Văn Học So Sánh :: Suy Ngẫm & Tự Vấn :: Chúngta.com
  • Môn Học Lý Thuyết Mô Hình Toán Kinh Tế
  • Tiếp Cận Truyện Kiều Từ Hướng So Sánh Văn Học Và Phương Pháp So Sánh Loại Hình Lịch Sử.
  • Trong thực tế hiện nay, cũng như trong công tác giảng dạy chuyên nghành thẩm định giá, có thể có nhiều các phương pháp thẩm định giá, tuy nhiên, về mặt nguyên tắc theo quy định hiện hành của Bộ Tài chính về lĩnh vực thẩm định giá, mà trực tiếp là Cục quản lý giá là cơ quan soạn thảo các văn bản và quản lý chuyên ngành về lĩnh vực thẩm định giá thì Bất động sản có các phương pháp thẩm định giá như sau:

    Căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2022 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản thì có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản.

    I. Cách tiếp cận từ thị trường

    Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.

    Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.

    Cách tiếp cận từ thị trường có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

    Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận từ thị trường cần phản ánh được quan điểm của các đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá, căn cứ vào mức giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh mức độ tác động đến giá của các yếu tố khác biệt. Giá trị của tài sản thẩm định giá cần được ước lượng, đánh giá trên cơ sở nhu cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định, không dựa trên các đặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đối với một số cá biệt đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá.

    Để xác định giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần xác định giá trị tài sản thẩm định giá trên cơ sở các điểm đặc biệt của tài sản thẩm định giá, nhóm khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó của tài sản. Từ đó khảo sát các giá giao dịch của các tài sản so sánh có các đặc điểm đặc biệt tương tự với đối tượng tham gia thị trường là các khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt, có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt trên của tài sản thẩm định giá.

    Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường.

    Thẩm định viên căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.

    II. Cách tiếp cận từ chi phí

    Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

    Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

    Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

    III. Cách tiếp cận từ thu nhập

    Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại.

    Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

    Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.

    Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản.

    Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu không chỉ phản ánh giá trị thời gian của tiền mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ tài sản thẩm định giá.

    Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo là giá trị dự kiến của tài sản tại thời điểm kết thúc giai đoạn dự báo dòng tiền chiết khấu (vào thời điểm cuối kỳ phân tích dòng tiền chiết khấu). Nếu tài sản được bán thanh lý vào cuối kỳ dự báo, thì giá trị thanh lý là giá trị của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo.

    IV. Phương pháp chiết trừ Phương pháp chiết trừ (IV) và phương pháp thặng dư (V) được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập. (Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 – Thẩm định giá bất động sản)

    a) Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

    b) Các bước tiến hành thẩm định giá:

    Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.

    Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

    Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.

    Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

    Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá

    Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá

    Trong đó:

    – Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

    – Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

    Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

    Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh

    Giá giao dịch của bất động sản so sánh

    Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

    V. Phương pháp thặng dư

    Trong đó:

    – Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.

    – Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.

    Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.

    Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường. Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.

    a) Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

    b) Công thức tổng quát:

    V = DT – CP

    V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

    DT: Tổng doanh thu phát triển;

    CP: Tổng chi phí phát triển.

    c) Các trường hợp giả định về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản:

    – Trường hợp 1: Giả định doanh thu phát triển bất động sản, chi phí phát triển bất động sản chỉ phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.

    V = DT – CP (tại thời điểm thẩm định giá)

    – Trường hợp 2: Giả định quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.

    Trong đó:

    V : Giá trị tài sản thẩm định giá;

    DT t : Doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm t;

    CP t : Chi phí phát triển dự kiến tại thời điểm t;

    r : Tỷ suất chiết khấu;

    n : Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;

    t : Năm dự báo.

    d) Các bước tiến hành thẩm định giá:

    Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.

    Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.

    Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

    Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.

    Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

    đ) Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất được xác định trên cơ sở:

    – Đặc điểm của thửa đất;

    – Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

    – Hướng dẫn phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về quy trình thẩm định giá.

    e) Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n):

    Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập đối với Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

    g) Xác định tổng doanh thu phát triển:

    Tổng doanh thu phát triển của bất động sản là tổng doanh thu dự kiến có được của bất động sản thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.

    Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các bất động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có thửa đất thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương thẩm định viên cần tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong tương lai.

    Tổng doanh thu phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.

    Đối với trường hợp 1 tại tiết c điểm này, doanh thu phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá hoặc trường hợp thẩm định viên không dự kiến được giá bán, giá cho thuê bất động sản tại các năm dự báo của từng giai đoạn phát triển dự án bất động sản.

    Đối với trường hợp 2 tại tiết c điểm này, việc chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:

    h) Xác định tổng chi phí phát triển:

    Tổng chi phí phát triển là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào một bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất thẩm định giá. Tổng chi phí phát triển gồm các khoản:

    * Chi phí đầu tư phát triển:

    – Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

    – Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng;

    – Chi phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh (nếu có) và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá. Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được áp dụng trong thời gian thực hiện dự án trường hợp dự án kéo dài trong nhiều năm;

    – Chi phí khác (như chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình,…);

    – Chi phí kinh doanh;

    – Chi phí lãi vay, thuế…

    Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.

    Tổng chi phí phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.

    Đối với trường hợp 1 tại tiết c điểm này, chi phí phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá hoặc trường hợp thẩm định viên không dự kiến được đơn giá, giá nguyên, nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công tại các năm dự báo của từng giai đoạn phát triển dự án bất động sản.

    Đối với trường hợp 2 tại tiết c điểm này, việc chuyển đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:

    * Lợi nhuận nhà đầu tư

    Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định theo thứ tự ưu tiên sau:

    – Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự tại địa phương.

    – Lợi nhuận nhà đầu tư được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường.

    i) Tỷ suất chiết khấu:

    Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án căn cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của 04 ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam) có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá.

    --- Bài cũ hơn ---

  • Phương Pháp Thẩm Định Giá Bất Động Sản
  • Điểm Danh 5 Phương Pháp Định Giá Đất Bất Động Sản
  • Giá Đất Và Phương Pháp Xác Định Giá Đất
  • Ví Dụ Về Phương Pháp Định Giá Đất So Sánh Trực Tiếp
  • Phân Tích Và Lựa Chọn Đối Tượng So Sánh Độc Lập
  • Phương Pháp Tính Giá Thành Theo Hệ Số

    --- Bài mới hơn ---

  • Các Phương Pháp Thuyết Minh Và Các Nội Dung Cần Thuyết Minh
  • Phương Pháp Thuyết Minh Du Lịch
  • Cách Làm Bài Văn Thuyết Minh Hay
  • Cách Làm Tốt Bài Văn Thuyết Minh Ngữ Văn 9
  • Top 10 Bài Thuyết Minh Về Một Tác Phẩm Văn Học Lớp 10
  • Phương pháp này áp dụng trong trường hợp cùng một quy trình công nghệ sản xuất, sử dụng một loại nguyên vật liệu đồng thời thu được nhiều loạI sản phẩm khác nhau. Trong trường hợp này đối tượng tập hợp chi phí sản xuất là toàn bộ quy trình công nghệ, đối tượng tính giá thành là từng loại sản phẩm.

    – Căn cứ đặc đIểm kinh tế kỹ thuật quy định cho mỗi loại sản phẩm một hệ số. Trong đó chọn loại sản phẩm có đặc trưng tiêu biểu nhất có hệ số bằng 1.

    – Quy đổi sản lượng thực tế từng loạI sản phẩm ra sản lượng sản phẩm Chuẩn.

    – Tính tổng giá thành liên sản phẩm theo phương pháp giản đơn:

    Tổng giá thành liên sản phẩm

    =

    Chi phí sản phẩm dở dang đầu kỳ

    +

    Chi phí sản xuất trong kỳ

    Chi phí sản xuất dở dang cuối kỳ

    – Tính hệ số phân bổ chi phí của từng loại sản phẩm

    – Tính giá thành từng loại sản phẩm.

    Thí dụ : Tại doanh nghiệp sản xuất “X” có qui trình công nghệ sản xuất giản đơn. Quá trình sản xuất đồng thời thu được 3 loại sản phẩm: A , B, C . Số lượng sản phẩm sản xuất trong tháng đã hoàn thành nhập kho như sau : Sản phẩm A : 300 tấn; Sản phẩm B : 240 tấn; Sản phẩm C : 200 tấn

    Căn cứ vào định mức kinh tế kỹ thuật, hệ số quy đổi về sản phẩm tiêu chuẩnnhư sau :

    Sản phẩm A = 1; Sản phẩm B = 1.1; Sản phẩm C = 1.2

    Giá trị sản phẩm dở dang đầu tháng – Chi phí sản xuất phát sinh trong tháng – Giá trị sản phẩm dở dang cuối tháng được tập hợp cho cả nhóm sản phẩm như sau :

    (Đơn vị tính: 1.000 đồng)

    Khoản mục chi phí

    Giá trị sản phẩm dở dang đầu tháng

    Chi phí sản xuất phát sinh trong tháng

    Giá trị sản phẩm dở dang cuối tháng

    Chi phí nguyên vật liệu trực tiếp

    14.300.000

    136.000.000

    13.620.000

    Chi phí nhân công trực tiếp

    1.100.000

    20.000.000

    1.000.000

    Chi phí sản xuất chung

    2.200.000

    40.000.000

    2.000.000

    Yêu cầu : Lập bảng tính giá thành và giá thành đơn vị cho từng loại sản phẩm A, B, C theo từng khoản mục chi phí

    1 -Tính đổi sản lượng thực tế từng loại sản phẩm ra sản phẩm quy chuẩn

    Sản phẩm A = 300 tấn x 1 = 300 tấn

    Sản phẩm B = 240 tấn x 1,1 = 264 tấn

    Tổng sản phẩm quy chuẩn = 804 tấn

    Sản phẩm C = 200 tấn x 1,2 = 240 tấn

    Tìm kiếm: học kế toán thuế, học kế toán thuế ở đâu, học kế toán thuế ở tphcm, học kế toán thuế ở hcm

    --- Bài cũ hơn ---

  • Tổng Quan Các Phương Pháp Tính Giá Thành Sản Phẩm Hiện Nay
  • Bài Tập Tính Giá Thành Sản Phẩm Hoàn Thành Có Lời Giải
  • Kế Toán Tính Giá Thành Sản Phẩm Doanh Nghiệp May Mặc Việt Nam(Phần 2)
  • Video Cách Tính Giá Thành Sản Phẩm Trên Misa
  • Công Việc Kế Toán Giá Thành Công Ty May Mặc
  • Web hay
  • Links hay
  • Push
  • Chủ đề top 10
  • Chủ đề top 20
  • Chủ đề top 30
  • Chủ đề top 40
  • Chủ đề top 50
  • Chủ đề top 60
  • Chủ đề top 70
  • Chủ đề top 80
  • Chủ đề top 90
  • Chủ đề top 100
  • Bài viết top 10
  • Bài viết top 20
  • Bài viết top 30
  • Bài viết top 40
  • Bài viết top 50
  • Bài viết top 60
  • Bài viết top 70
  • Bài viết top 80
  • Bài viết top 90
  • Bài viết top 100
  • CẦM ĐỒ TẠI F88
    15 PHÚT DUYỆT
    NHẬN TIỀN NGAY

    VAY TIỀN NHANH
    LÊN ĐẾN 10 TRIỆU
    CHỈ CẦN CMND

    ×